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多家房企暴雷,帶給地產圈的6個警示!

多家房企暴雷,帶給地產圈的6個警示!

還記得2015年,佳兆業鎖盤風波爆發的時候,自媒體人炸哥寫了一句感悟:


你到底擁有什么,等你失去的時候就知道了;
你到底相信什么,等你失去的時候就知道了。

時過六年,現在讀來,我依然唏噓不已。

不得不說,佳兆業“二進宮”,確實出人意外。畢竟,很少有人在這么短時間內跌倒兩次。

例如綠城經歷14年股權大戰,萬科經歷15年萬寶之爭,萬達經歷17年股債雙殺,新城經歷19年風波,之后,他們都成了更好的自己。

那么,佳兆業為什么沒有呢?

其實,仔細想一想就知道,再度迷失的佳兆業,反映出我們地產圈出了一些問題:

01過度重視規模

陽光城的吳建斌,曾經說過一句很有名的話:

一家優秀的房地產企業必須要有規模,有規模才有市場地位,才會為品牌和效益打下堅實基礎。

不得不說,在當時千帆競渡的市場語境下,努力提升規模是正確的,但必須要量力而行。不顧一切上規模,借著一時的市場熱情拼命上杠桿,最終只能落得個房倒屋塌的凄涼晚景。

為什么?我們知道,土儲決定了未來的規模。要搞大規模,必先搞大土儲。而土儲......拍過地的人都會知道,項目銷售額、利潤額這些只能事先預測,且極度不靠譜。


測算中的定價、銷售節點、回款速率、可售車位銷售等等,預測是極度不保守的,但不預測你不敢拿地,拿不到地就沒有規模,沒有規模就沒有市場.....所謂屁股決定腦袋,為了規模一鼓作氣沖了,但一旦市場陷入低迷,就是炸雷,所以2017年調控以來,光看銷售金額的“唯規模論”房企一定完,有土儲有貨值沒利潤。



02過度迷信房地產周期

2015年高層提出去庫存之后,房地產周期律被地產人奉為圭皋。深圳漲完上海漲,上海漲完北京漲,北京漲完廣州漲.....“踩對點兒”成了地產圈非常流行的一句話,與其說是自謙,不如說是自豪。

沒錯,房地產周期的存在,使得地產項目的開發需要順應大勢、跟對節奏、抓住窗口期的成功出貨。

然而,周期律也使得房地產開發變成一項投機工作,有多少房企因為看好未來的周期行情,而拿了不該拿的地,而又有多少房企因為預判房地產周期,一股腦扎堆抬高地價,即使地是好地,也因為拿地成本太高,而尷尬的站在了山崗上。

此外,過分迷信房地產周期,還使得房地產營銷的價值大大減弱。市場動態的洞察、行情走勢的預判、客戶需求的精研、競品策略的跟進,這些無一不是營銷專業度的體現、頭腦激蕩的營銷智慧、企業決策的重要基礎,卻因為“踩對點了”,地產營銷越來越被人看不起,項目的開盤成敗,也基本寄托在了虛無縹緲的周期上。

而現在,隨著智能手機和自媒體的普及、地產調控政策越來越頻繁,房地產周期也越來越短——未來的房地產企業,對房地產周期可以預判,但千萬別迷信。

03過度低估三道紅線賭政策和土地財政低估預售資金監管

還記得三道紅線剛出來的時候,很多房企信心滿滿,都說可以降杠桿,可以順應大勢。

殊不知,三道紅線降的不是紅線,而是銀行等金融機構對房企的信心——房企有沒有表外負債,有沒有明股實債,有沒有涉嫌自融,財務報表有沒有請人來擺賬,銀行是最了解房企的。

所以從這方面看,國家劃三道紅線,是為了讓房企降桿桿嗎?銀行知道,很多企業表面都在綠檔、黃檔,實際上已經入不敷出、朝不保夕!

同樣的,房企過度對賭政策,在政府限購限價后死扛著不賣,造成項目空轉;

低估項目預售制度資金監管,將資金鏈拉得緊緊的,結果項目明明有錢卻取不出來,整體現金流枯竭;

甚至意氣對賭土地財政,認為地產是支柱產業,說到底,房企還是小看了政府的決心、過度低估了國家意志。

04過度沉迷于高周轉

說實話,開發商掙的不是毛利率的錢,而是杠桿的錢,快拿錢,快建房,快賣房。房地產毛利率并不高,從19年后平均只有15%,國企可以做到30%,能做到35%毛利率已經頂到天上了。年景差的,凈利潤率只有5%,年景好時做到12%。

所以,開發商特別沉迷于高周轉,甚至房子沒建起來就急著出手,出手了,錢回來了,再拿下一塊地,再建房,再賣房,快出手,如此循環,積少成多,房地產的利潤就多了。

然而,也正是因為沉迷于這樣的高周轉,房企生生把萬億規模的市場做成了快餐店,一個項目現金流回正了,馬上去拿第二個項目,資金鏈緊繃到極致,市場稍微一遇冷就周轉不下去,最終導致崩盤。

對此,我始終強調有質量的高周轉。很多項目本來可以慢慢做,地段好、拿地成本也低,稍微用點心在品質上,就基本會得到交口稱贊。

為了高周轉,把好項目周轉掉了,剩下差的項目周轉不動成了爛賬,結果造成利潤和口碑的雙輸。

05過度相信金融機構評級機構的承諾

說實話,近期暴雷的房企,也算是頭部房企了,大部分也是各商業銀行的總行級別戰略客戶或白名單客戶。然而,就是這樣的戰略伙伴關系,居然因為幾個億而暴雷,可想而知,金融機構的承諾,是多么脆弱~

是啊,房企暴雷后,誰最緊張?當然是各大金融機構的金主。所以我們看到這樣一幕:以前酒桌上觥籌交錯的各大金融機構們紛至沓來,追著催還貸款。

同樣的,還有評級機構。這次佳兆業、花樣年們暴雷,最直接的原因是評級機構下調評級,評級下調后,房企一下子就借不到錢了。

到此時,我們才更加明白,金融機構也好,評級機構也罷,都不過是冬天的扇子、夏天的棉被,行情好時,使勁讓你多貸款,行情差時,恨不得收回所有的額度。

06過度迷信知名職業經理人

泰禾黃其森說,地產泡沫,人才上最大的泡沫??磥砝宵S是真的吃過虧了。

是啊,想當初,泰禾多么牛逼的產品線,多么高的市場定位和接受度、毛利率,結果在一眾高薪聘請的“人才”忽悠下,拿了很多爛地,最終資金鏈崩盤。

其實吃“人才”虧的,又何止泰禾呢。陽光城,早幾年并購了多少惡心的項目,消化了三四年還沒完。如今,當年的主事者早已離職,就剩下老板在風中凌亂.......

而另外,企業行情不好,很多職業經理人是跑得最快的。反正他們不管在哪都吃香,何必守著爛攤子?

由此,公司效益好時,企業沒有虧待職工,讓職工們都賺到了錢,現在公司遇到困難,職工卻跑得很快。房地產大環境不好,如果還想在地產界發展,又能往哪跑呢?還不如,抱團取暖,度過嚴冬!

是呀,皮之不存,毛將焉附。想起華夏幸福王文學的那句靈魂質問:

班長不行了,連長上。咱們是反過來,老總不行了,副總上,副總不行了部門總上。部門總不行了,科員上。就這樣,才營造了昨天......我今天是不行了,對你怎么樣不了,但是社會自有公道。如果需要你講義氣的時候,你就拿職業說話。哥們,咱們何以相忘于交?
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